In het kort
- Regel eerst een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening; zonder die twee kom je niet bij de notaris.
- Reken op ongeveer 10 tot 14 procent bijkomende kosten bovenop de koopprijs, afhankelijk van de regio en het type woning.
- Neem een onafhankelijke advocaat in de arm die het kadaster, de vergunningen en eventuele schulden op de woning controleert.
- Na de aankoop betaal je jaarlijks gemeentelijke belasting, eventuele VvE-kosten en als niet-resident een Spaanse inkomstenbelasting over je woning.
Eerst oriënteren: regio, type woning en budget
Een huis kopen in Spanje is voor veel Nederlanders de volgende stap na jaren vakantie of een paar winters overwinteren. Het proces lijkt op papier op dat in Nederland, maar de rollen zijn anders verdeeld. De makelaar werkt meestal voor de verkoper, de notaris controleert minder dan je gewend bent en de bijkomende kosten liggen hoger. Wie dat vooraf weet, voorkomt dure verrassingen.
Begin bij de regio. De Costa Blanca en de Costa del Sol zijn het populairst bij Nederlanders: veel zon in de winter, goede vliegverbindingen en een grote Nederlandstalige gemeenschap. De Costa Cálida en het binnenland zijn goedkoper, maar je zit verder van voorzieningen. Huur bij twijfel eerst een winter in de streek die je op het oog hebt, liefst in de maanden waarin je er ook echt wilt wonen.
Bepaal daarna wat je zoekt: een appartement in een complex met zwembad, een rijtjeshuis in een urbanisatie of een vrijstaande villa. Appartementen zijn makkelijker af te sluiten als je weg bent, villa’s geven meer ruimte maar ook meer onderhoud. Zet je budget inclusief bijkomende kosten op papier voordat je gaat bezichtigen.
Huis kopen in Spanje: het stappenplan
1. NIE-nummer en bankrekening
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is je Spaanse fiscale identificatienummer. Je hebt het nodig om te kopen, een rekening te openen en nutsvoorzieningen op je naam te zetten. Je vraagt het aan via het Spaanse consulaat in Nederland of bij een politiebureau met een afdeling voor buitenlanders in Spanje. Een advocaat kan dit ook voor je regelen met een volmacht. Open daarna een Spaanse bankrekening: de koopsom, belastingen en vaste lasten lopen via die rekening.
2. Een onafhankelijke advocaat
In Spanje controleert de notaris vooral de identiteit van partijen en de vorm van de akte. Het juridisch onderzoek naar de woning is jouw verantwoordelijkheid. Neem daarom een advocaat (abogado) die niet door de verkoper of de makelaar wordt betaald. Die vraagt een uittreksel op bij het eigendomsregister (de nota simple), controleert of de woning vrij is van hypotheken en beslagen en kijkt of de bebouwing klopt met de vergunningen.
3. Reserveren en het voorlopig koopcontract
Vaak betaal je eerst een kleine reserveringssom om de woning van de markt te halen. Daarna volgt het contrato de arras, het voorlopig koopcontract. Je betaalt dan meestal rond de 10 procent aanbetaling. Trek je je als koper terug, dan ben je die aanbetaling kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij doorgaans het dubbele terug. Laat je advocaat het contract lezen voordat je tekent.
4. Notaris en inschrijving
Bij de notaris teken je de escritura, de definitieve akte, en betaal je het restant. Vanaf dat moment ben je eigenaar. Daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister, worden de overdrachtsbelasting en andere heffingen afgedragen en zet je water, stroom en eventueel gas op je naam. Een gestor of je advocaat handelt dit papierwerk meestal af.
Tip: Geef je advocaat een volmacht. Dan kan hij het NIE-nummer, de bankzaken en zelfs de notarisafspraak afhandelen als je niet in Spanje bent.
Wat kost een huis kopen in Spanje bovenop de koopprijs?
De grootste post is de belasting. Bij een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting (ITP). Het tarief verschilt per regio: in Andalusië ligt het rond de 7 procent, in de regio Valencia (waar de Costa Blanca onder valt) rond de 10 procent, in Murcia rond de 8 procent en in Catalonië loopt het op van 10 procent bij hogere koopsommen. Bij nieuwbouw betaal je geen ITP maar btw (IVA) van 10 procent plus een zegelbelasting (AJD) van ongeveer 1 tot 1,5 procent.
Daarbovenop komen de notaris, het register, de gestor en je advocaat. Bij elkaar kom je meestal uit op 10 tot 14 procent van de koopprijs. Tarieven veranderen regelmatig, dus laat je advocaat vooraf een actuele berekening maken.
| Kostenpost | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP), bestaande woning | ca. 6,5–10%+ | Verschilt per regio, bijv. Andalusië rond 7%, Valencia rond 10% |
| Btw (IVA) + zegelbelasting (AJD), nieuwbouw | 10% + ca. 1–1,5% | In plaats van ITP |
| Notaris en eigendomsregister | ca. 0,5–1% | Afhankelijk van koopsom en akte |
| Advocaat | ca. 1% | Vaak met een minimumbedrag |
| Gestor, bank, taxatie | enkele honderden euro's | Bij een hypotheek komen er kosten bij |
| Totaal bovenop de koopprijs | ca. 10–14% | Laat altijd een actuele berekening maken |
Valkuilen waar Nederlanders tegenaan lopen
De meeste problemen ontstaan door haast. Je zit op een terras, de zon schijnt en de makelaar zegt dat er nog twee gegadigden zijn. Laat je niet opjagen. Een paar punten die je altijd laat controleren:
- Illegale aanbouw. Een overkapte veranda, extra slaapkamer of zwembad zonder vergunning komt vaker voor dan je denkt, vooral bij oudere villa’s op het platteland. Dat kan later problemen geven bij verkoop of een boete opleveren.
- Bewoonbaarheid. Vraag naar de bewoonbaarheidsverklaring of de licentie voor eerste bewoning. Zonder die papieren kan het lastig zijn om water en stroom aan te sluiten.
- Schulden op de woning. Openstaande gemeentelijke belasting en VvE-bijdragen kunnen aan de woning blijven kleven. Vraag bewijs van betaling van de laatste jaren.
- Een lagere prijs in de akte. Soms wordt voorgesteld een deel van de koopsom zwart te betalen om belasting te besparen. Doe dat niet: het is illegaal en bij doorverkoop betaal je meer vermogenswinstbelasting.
- Bezichtigen in het hoogseizoen. Een urbanisatie die in augustus gezellig is, kan in januari bijna leeg staan. Kom ook buiten het seizoen kijken.
Hypotheek en financiering
Een Nederlandse bank financiert zelden een woning in Spanje, tenzij je overwaarde op je Nederlandse huis gebruikt. Spaanse banken verstrekken wel hypotheken aan niet-residenten, maar meestal tot ongeveer 60 à 70 procent van de taxatiewaarde. De bijkomende kosten moet je vrijwel altijd uit eigen middelen betalen. De bank laat de woning taxeren en vraagt inkomensbewijzen, belastingaangiften en een overzicht van je schulden.
Koop je van een verkoper die geen inwoner van Spanje is, dan houd je als koper 3 procent van de koopsom in en draag je die af aan de Spaanse fiscus als voorschot op de belasting van de verkoper. Je advocaat of de notaris regelt dat, maar het is goed om te weten waarom dat bedrag op de afrekening staat.
Na de aankoop: vaste lasten en belastingen
Een woning in Spanje brengt elk jaar kosten met zich mee. Reken op deze posten:
- IBI: de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, gebaseerd op de kadastrale waarde.
- Afvalheffing: in veel gemeenten apart of via de IBI geïnd.
- VvE-bijdrage (comunidad): voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen, zwembad en liften.
- Inkomstenbelasting voor niet-residenten: ook als je de woning niet verhuurt, rekent Spanje een fictief inkomen toe. Als EU-burger betaal je daarover 19 procent belasting. Dat doe je via een jaarlijkse aangifte.
- Verzekering en nutsvoorzieningen: een opstal- en inboedelverzekering en de vaste kosten voor water en stroom, ook als je er niet bent.
In Nederland valt een woning in Spanje voor de meeste mensen in box 3. Er geldt een regeling om dubbele belasting te voorkomen. Laat je hiervoor adviseren door een belastingadviseur die beide stelsels kent.
Zelf gebruiken of verhuren?
Veel kopers willen hun woning verhuren in de maanden dat ze er zelf niet zijn. Dat kan, maar de regels voor vakantieverhuur zijn de afgelopen jaren in veel regio’s strenger geworden. Je hebt een registratienummer nodig, sommige gemeenten geven geen nieuwe vergunningen meer af en in appartementencomplexen kan de VvE toeristische verhuur verbieden. Huurinkomsten geef je bovendien op in Spanje.
Wil je verhuren, laat dan vóór de aankoop uitzoeken of het in die gemeente en in dat complex is toegestaan. Kijk ook naar praktische zaken: wie maakt schoon, wie haalt de sleutels op en wie belt de loodgieter als er iets lekt.
Overweeg je om de winter in Spanje door te brengen voordat je koopt, lees dan ook onze praktische informatie over reizen naar Spanje en het weer in Spanje per seizoen. Zo weet je beter welke streek past bij de manier waarop je er wilt leven.
Veelgestelde vragen
Ja. Zonder NIE-nummer kun je geen akte bij de notaris tekenen, geen belasting afdragen en geen nutsvoorzieningen op je naam zetten. Vraag het op tijd aan, want het kan een paar weken duren.
Reken op ongeveer 10 tot 14 procent van de koopprijs. Het grootste deel is overdrachtsbelasting of btw. Het precieze percentage hangt af van de regio, de koopsom en of het om nieuwbouw gaat.
Wettelijk niet, maar het is sterk aan te raden. De Spaanse notaris doet minder onderzoek dan een Nederlandse notaris. Een onafhankelijke advocaat controleert het eigendom, de vergunningen en eventuele schulden op de woning.
Ja, Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten, meestal tot ongeveer 60 à 70 procent van de taxatiewaarde. De bijkomende kosten en de rest van de koopsom betaal je uit eigen geld of overwaarde.
Ja. Als niet-resident betaal je in Spanje inkomstenbelasting over een fictief inkomen uit de woning, plus de gemeentelijke IBI. In Nederland valt de woning meestal in box 3, met een regeling tegen dubbele belasting.
